【初心者にオススメ】失敗しない陽当たりの良い土地の探し方

二世帯住宅を立てる場所＜土地探し＞は、これからの生活にとても大切なことです。
陽当たりや土地の形が、建物の間取りや設備に関係してきます。

この記事では、これから住宅建築を計画する人に、【売り土地】の情報のチェックポイントを解説しています。「陽当たりが良い広い土地を安く購入したい方」は、必見の内容になっています。

最後に、元不動産営業マンがオススメする、いい土地の探し方を紹介します。
友人にも、この条件で土地を購入し、最高の住宅を手に入れました。

売り土地情報のチェックポイントを解説

Yahoo不動産の情報を使って、物件概要の解説を行います。
不動産の広告表示には、宅建業法による決まりがあります。
しっかりを確認して計画を進めてください。

Yahoo不動産の土地情報

所在地	売り土地の住所
交通	最寄り駅やバス停からの時間
建築条件	あり→建築する工務店が決まっている
土地面積	（公簿）（実測）土地の広さ
建ぺい率/容積率	土地面積に対する最大の建物の大きさ
接道	土地に接している道路
私道負担	道路が私道の場合の面積
完成時期	土地ができる時期
引き渡し可能時期	引き渡しを受けるまでの期間
土地状況	更地（さらち）、古家付き、造成中（ぞうせい）
地目	登記簿の土地の種類
最適用途	最も適した使い方
用途地域	用途地図上の用途
土地権利形態	所有権、借地権

駅徒歩〇分は、1分間で80ｍ歩く計算です

「1分＝80m歩く」で計算します。
「最寄り駅から、徒歩10分」は、駅から約800ｍです。
最寄り駅から売り土地までの道路に沿って距離を測り計算します。
階段・坂道も1分で80mの計算です。
山手の住宅地で、きつい坂道を昇る場合も800ｍは10分と表記します。直線距離ではありません。
実際の道（歩道・車道・階段）で計算しています。

「建築条件付き」＝ハウスメーカー決まってる

「建築条件付き」は、建築するハウスメーカーが決まっている場合に記載されます。
別のハウスメーカーで建築したい場合は、購入できません。

売主が、ハウスメーカーの場合には、建築条件付き宅地を販売できます。
しかし、個人所有の土地を仲介業者が、建築条件付き宅地として販売することはできません。

公簿は登記の面積、建ぺい率は建てる割合

公簿は、登記簿に記載の面積です。
実測は、実際に計測した面積です。

建ぺい率と容積率
下図の土地・建物の建ぺい率と容積率を計算をします。

接道は最重要チェック項目です

住宅は、道路がない土地には建築できません

接道は、土地が接している道路です。
道路の種類・幅が、二世帯住宅の建築に大きく関係します。

道路の幅が４ｍ未満のときは、土地を一部道路に提供しなければ建築できません。
これが、セットバック（道路負担）です。

道路と土地は、2m以上接していなければ、住宅を建築することはできません。
昔は、この法律がなかったため、建築することが可能でした。
現在は、2m以下の接道では、再建築できないことがあります。
古家付き土地を購入し、建て替え計画の場合は注意してください。

建物の大きさや高さを用途地域図で確認してみる

用途地域図

ネットで「○○市　用途地域」と検索すると、市町村のホームページから見ることができます。
用途地域図は、色分けで表示されています。

赤丸の中に「用途地域、建ぺい率、容積率」が表示されています。

さらに、高度地区や計画道路が記載されています。
高度地区とは、建築物の高さに関する制限です。
計画道路とは、将来作る道路の計画です。

古家付きは解体費用が発生します

売り土地の情報で、古い住宅が建っている場合があります。
この情報は、「古家付き売り土地」と表示され、二世帯住宅を建築するときには古家の解体が必要になります。解体費用は、買主が負担する事になります。
購入条件に、「古家の解体」を交渉し、売主負担を要求するケースもあります。

不動産会社の土地査定を解説

不動産会社の土地の査定方法を紹介します。

不動産会社は、土地査定を行う場合は、売主に対して根拠を示して、査定金額を提示する必要があります。
根拠は、価格査定マニュアル（公益財団法人不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアル）などがあります。

価格査定マニュアルでは、事例地と比較して、査定値の点数を付けていきます。
「事例地」とは、実際に売買された土地の情報です。

実際に売買された土地をもとに、土地に点数を付けこの土地に比べ優劣を付けます。
結果、事例地よりも良い土地の場合は、査定金額が高くなります。

土地販売価格は、査定より「売主の気持ち」を優先する

土地の販売価格は、査定で決まる？
土地の販売価格は、不動産会社の査定金額ではありません。
なぜ、査定によって価格が決まらないのか？

査定金額の提示で失敗するケース

たくさんの売主と話しをしてきましたが、希望金額が査定金額より高い人ばかりでした。
売主さんは、土地に対して思い入れがあります。
単純に計算だけで金額を決められるものではありません。

売却依頼を受けることを優先する

このように、4,000万円で販売をスタートすることになります。

過去の土地の取引価格がわかるサイト

あなたもこのサイトを見れば、近隣の実情が確認できます。
不動産取引は、国土交通省のアンケートで情報が公開されています。
国土交通省の【土地総合情報システム】に過去に売買された土地の金額が一部公開されています。

このサイトでは、土地価格に関する情報収集ができます。

探している場所の土地価格は、一度調べてみましょう。

「売り土地」探すなら、不動産会社の紹介がオススメ

土地の購入は、情報勝負という一面があります。
同じ建物は建築できても、同じ土地は手に入りません。
他の人が買う前に「売り土地の情報」を手に入れる必要があります。
売り土地情報の入手は、ハウスメーカーや不動産会社からの情報収集がオススメです。

不動産営業マンは、土地を探しているお客様に情報を届ける仕事です。
良い売り土地が出ると、すぐにお客様に情報を届けます。

陽当たりの良い土地　安く購入する方法

元不動産営業マンが教える【陽当たりの良い土地を安く購入する方法】を紹介します。

この条件の土地が、安くて陽当たりの良い土地を手に入れる条件です。

北向き	北向きの土地は、査定金額が低い
南側が低い	南側の建物によって陽当たりの影響を受けにくい
東西に長い	建物の南面が長くなる

陽当たりの良い「土地よりリビング」を優先

「陽当たりのいい、南向きの土地」は査定金額が高い
しかし、南向きの土地に建てる家の玄関は、南側になります。
特に、北側に道路が接している土地は、査定マニュアルでは「評価の低い土地」になります。

■で示した部分にリビングを設計する間取りがオススメです。
玄関が北：南側に広いリビングの設計
玄関が南：南面のリビングが狭くなる設計

まとめ

土地を探して注文住宅を建築する方に、土地の情報の見方と安く土地を購入する方法を紹介しました。

専門用語や業界用語がありますので、難しい内容だったかもしれません。
他にも、建築の基礎から解説した記事も書いています。
木造住宅の種類や、軽量鉄骨と重量鉄骨の違いなど解説しています。